송파구 잠실 래미안아이파크 진행 상황과 예상 분양가, 주변 시세에 대한 리뷰입니다.
잠실 래미안아이파크 진행 스토리
2002년 진주아파트 재건축 사업 추진을 시작으로
2006년 안전진단을 통과했고 10여년동안 길었던 조합원 갈등을 봉합하고
2015년 재건축 조합이 설립되었습니다.
어느 사업장이나 마찬가지이지만,
평형대별 소유자들의 이익 조정이 가장 어려운 부분입니다.
당시 추진위원 해임소송까지 벌어지며 재건축 사업이 좌초될 위기도 있었습니다.
그러나 당시 재건축 추진위원회에서 1+1 재건축을 제시하면서
갈등이 해결되고 조합 설립까지 진행되었습니다.
조합 설립 이후 순탄하게 진행되던 사업은
2018년 재건축초과이익 환수제 부활에 따른 규제를 피하기 위해
재초환 면제시기인 2018년 1월까지 관리처분을 받기 위해
벼락치기 총회를 진행하였고 결국 2018년 10월 관리처분인가를 득하고
재초환을 피하게 되었고, 이주-철거로 사업에 속도가 붙기 시작했습니다.
하지만 또다시 정부의 다주택자 규제로 인해
1+1 조합원이 이주비 대출이 어렵게 되면서
당시 약 350여가구 조합원이 피해를 볼 수 있는 상황이었습니다.
다행히 금융당국에서 일부 규제 완화를 통해 당초 계획대로
이주를 진행할 수 있었습니다.
이제 사업 막바지인 착공이 진행되고
분양을 앞 둔 시점에서 사업장에서 문화재가 발굴 되면서
사업 일정이 완전히 꼬여버리게 됩니다.
다행히 송파구의 적극적인 중재로
문화재 발굴 지역 외엔 공사가 진행되었습니다.
또한 발굴된 문화재 지역 역시
기부 채납된 어린이 공원으로 이전 보전이 결정되었습니다.
이제 남은 것은 분양만이 남았습니다.
최근 상황을 고려했을 때 이르면 23년 말
늦어도 24년초에는 분양일정이 나올 것으로 예상이 됩니다.
과연 분양가상한제 지역으로 어느 정도 선에서 분양가가 책정이 될 지
초미의 관심사로 떠오르고 있습니다.
예상 분양가는 시세분석을 통해 아래에서 다뤄보도록 하겠습니다.
잠실 래미안아이파크 사업개요
잠실 래미안아이파크는 송파구 신천동 20-4번지 일대에 위치하며
총 세대수는 2,678세대로 이중 일반 분양으로 578세대가 공급됩니다.
규모는 지하 4층 ~ 지상 35층으로 총 23개동으로 조성이 되는 매머드 단지입니다.
잠실 래미안아이파크는 지하철2호선 잠실역과 지하철8호선 몽촌토성역으로 둘러쌓여 있습니다.
또한 도보 5분거리에 9호선 한성백제역을 이용할 수 있을 만큼 교통에 있어서 만큼은
최고의 입지를 갖추고 있습니다.
초등학교는 길 건너 잠실초가 배정학군이며, 방이중, 잠실고등학교가 도보로 통학이 가능합니다.
대부분 대치동 학원가를 이용하지만 방이동, 잠실동 또한 준수한 학원가로 이루어져 있습니다.
상권은 다양하게 구성되어 있지만 롯데월드몰로 모든게 해결될 만큼 독보적인 상권을 보유하고 있습니다.
다만 한가지 아쉬운점은 한강뷰가 나오지 않는 다는 점입니다.
대신 올림픽공원 영구 조망으로 조망권 역시 빠지지 않아 보입니다.
공급물량 & 예상분양가
공급물량은 총 세대수는 2,678세대로 이중 일반 분양으로 578세대가 공급됩니다.
전용 43 ㎡ ~ 157㎡ 까지 다양하게 구성되어 있습니다.
이 중 일반분양은 43㎡, 59㎡, 84㎡ 이렇게 총 3가지 평형대이며
평형대별 분양 물량입니다.
평형별 일반분양 공급물량
43㎡ : 123세대
59㎡ : 49세대
84㎡ : 406세대
현재 래미안 아이파크 예상 분양가는 분양가상한제를 적용받아
3.3㎡당 대략 5,500만원 ~ 6,000만원 사이가 예상되고 있습니다.
43㎡ 기준 11억5천만원 ~ 12억6천만원
59㎡ 기준 13억2천만원 ~ 14억4천만원
84㎡ 기준 18억7천만원 ~ 20억4천만원
서울 상급지인 만큼 독보적인 분양가가 아닐 수 없습니다.
하지만 지역시세와 비교해 본다면
오히려 수억의 안전마진을 가지고 갈 수 있을 것으로
보여집니다.
주변 시세
잠실 래미안아이파크 단지와 직접적으로 비교를 위해
잠실 5대장 최근 한달이내 실거래가를 비교해보겠습니다.
잠실 주공5단지 “29.4억” , 리센츠 “25.9억” , 엘스 “24.5억”
트리지움 ” 23억” , 파크리오 “21.5억”
잠실 래미안아이파크는 분양가상한제 단지로
주변 시세 대비 70~80% 이하로 분양가를 산정되어야 합니다
84㎡ 기준 3.3㎡당 최고 6,000만원으로 계산해보아도
최소 수억원의 시세차익이 예상됩니다.
LTV 대출은 무주택자 기준으로 최대 50%가 가능하기 때문에 분양가의 50%는
현금 동원이 필요합니다.
현금 동원만 가능하다면 꼭 청약에 도전해보고 싶은 단지입니다.
청약조건 및 규제사항
송파구는투기과열지역으로
청약물량은 60㎡ 이하인 43타입, 59타입은 가점40%, 추첨 60%이며
84타입은 가점70%, 추첨30%로 공급됩니다.
청약조건은 청약통장 24개월 이상
서울, 경기, 인천 거주자 (사실상 서울 거주자 우선공급에 따라 서울 외 지역 가능성 0 )
또한 재당첨 제한은 10년이고, 전매제한은 1년이 적용됩니다.
실거주의무는 폐지 발표가 있었으나, 여전히 국회 계류중인 상황으로
계속해서 지켜봐야 할 사항입니다.
단지 배치도 및 평면도
이문 아이파크 자이 청약조건, 분양가,평면도, 호재 분석