청담 르엘 단지는 청담동 삼익아파트 재건축 사업으로 새롭게 태어나는 단지입니다. 청담동에서 10년여만에 분양을 하는 만큼 많은 사람의 관심을 받고 있습니다. 분양가상한제 적용으로 최근 고분양가 분위기에서 비껴나가게 되면서 청약당첨과 동시에 큰 시세차익이 기대가 됩니다.
지난 6월부터 꾸준하게 분양일정 공개가 예상된 만큼 곧 모집공고가 이뤄질 것으로 예상이 되는데요, 모집공고 전 청약조건, 분양예상가 등 실거주와 투자에 모두 도움이 될 수 있는 정보를 모아봤습니다.
청담 르엘 사업개요
- 위치 : 서울시 강남구 청담동 134-18
- 대지면적 : 15,457㎡
- 규모 : 지하4층 – 지상 35층
- 세대수 : 1,261세대 (임대 144세대 포함)
- 일반분양 : 일반 176세대 / 펜트 4세대
- 주차규모 : 세대당 1.8대 (총 2,229세대)
- 분양 시기 : 23년 9월 예정
입지분석
청담 르엘 단지의 가장 큰 강점은 특화 설계를 통해 전체 세대의 70%가 한강 조망이 가능하다는 점과 지하철 7호선과 9호선의 더블 역세권 단지로 7호선 청담역과 9호선 봉은사역을 도보로 이용할 수 있다는 점입니다.
또한 청담 르엘은 올림픽대로 영동대교, 청담대교 등을 통해 도심 내,외곽으로 바로 접근이 가능한 교통 요충지로 수서역 SRT 역시 차량으로 20분 이내 거리에 있어 광역 교통망까지 편리하게 이용할 수 있는 이점이 있습니다.
그리고 입지분석에서 빠질 수 없는 학군 주변 상권을 살펴보면 단지 맞은편으로 바로 봉은초가 위치해 있으며, 봉은중, 청담중, 경기고, 영동고 등 명문학군이 포진하고 있어 자녀를 키우는 학부모들의 높은 선호도가 돋보이는 입지입니다.
상권 역시 갤러리아, 현대, 롯데 백화점등 대형 쇼핑몰이 모두 도보권으로 압도적인 입지를 자랑하고 있습니다.
분양(예정)가
청담 르엘 단지는 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 70~80% 선에서 책정일 될 예정입니다. 자금 동원이 가능한 일반 분양을 기다리시는 분들에게는 매우 커다란 메리트로 로또 분양이 기대가 됩니다.
강남권 직전 최고 분양가는 2021년 반포 래미안 원베일리의 3.3 ㎡ 5668만원 이었습니다. 당시의 분양가 논란은 뒤로 하고 이 분양가는 2021년에 책정된 금액으로 최근 달아오르는 분양권 시장은 또 다른 분위기입니다.
가장 최근 분양권 시장 상황을 바로 볼 수 있는 사례 하나를 살펴보겠습니다.
가장 최근 강남3구를 제외한 마지막 규제 지역인 용산구에서 분양한 호반 써밋 에이디션 단지는1개동, 지하 8층~지상 39층 규모의 주상복합단지로 총 110가구로 구성됐습니다.
그리고 일반공급 65가구 모집에 1만575명이 몰리며 평균 162.7대1의 경쟁률을 기록했습니다.
분양가가 용산지역임을 감안해도 강북지역 사상 최고액인 3.3㎡당 평균 4500만원에 달하면서 전용면적 84㎡가 16억원을 넘겼습니다.
분양가 상한제를 적용받아 시세 차익을 기대할 수 있는 무주택 실수요자가 대거 몰리면서 발생한 결과입니다.
시세차익 비교대상으로는 인근 용산센트럴파크 주상복합 아파트로 전용면적 92㎡ 시세가 20억내외로 약 5억원 가량의 시세차익이 기대가 됩니다.
다시 청담동으로 돌아와서 보도록 하겠습니다.
청담 르엘 주변 단지로 바로 비교가 가능한 청담자이 입니다. 현재 청담자이 실거래가는 전용면적 84㎡ 기준으로 28억원에 거래가 되었으며, 호가는 27억~32억 사이에 형성이 되어 있습니다.
교통이나 학군 등 청담자이 이상의 입지를 자랑하는 청담 르엘의 실거래 가격은 이보다 더 높게 형성될 것으로 보여집니다.
예상 분양가
청담르엘 단지의 예상 분양가는 3.3 ㎡당 6,000만원 내외로 일반 분양가가 책정될 것으로 예상이 되고 있습니다. 59㎡ 은 15억 내외, 84㎡은 20억 내외가 될 것으로 보여집니다. 접근하기 쉽지 않은 금액은 분명하지만 자금동원만 가능하다면 인근 시세 대비 수억원의 확실한 안전마진을 확보할 수 있는 안전한 투자가 될 것으로 보여집니다.
실거주를 위한 갈아타기 전략 역시 매우 좋은 전략이 될 수 있습니다.
청담르엘 투자정보
청담 르엘 1순위 청약조건
1. 입주자 모집일공고 기준 서울, 인천, 경기 거주 2년 이상이며 주민등록등본상 세대주만 가능(서울 거주 우선)
2. 청약통장 가입 후 24개월 경과된 자
3. 무주택자 또는 1주택 소유자도 청약 가능 (1주택자 기존 주택처분 의무 폐지)
4. 서울 지역 면적별 청약 통장 예치금 확인
| 구분 | 서울/부산 |
| 85㎡이하 | 300만원 |
| 102㎡이하 | 600만원 |
| 135㎡이하 | 1000만원 |
| 모든면적 | 1500만원 |
입주자모집공고일 기준으로 청약예치금 납부여부가 확정되므로 청약 면적에 따라 미리 예치금을 확인하시고 부족한 금액은 은행 영업점을 방문하셔서 미리 예치하셔야 합니다.
투기과열지구 유의사항
- 재당첨 제한기간 : 당첨 후 5년내 청약금지
- 전매제한 : 규제지역 전매 제한기간은 3년
- 실거주의무기간 : 23년 1월 폐지한다는 정부 발표 이후 후속 입법이 진행되지 않고 계류 중
면적별 청약 추첨 & 가점 비율
| 면적구분 | 투기과열지구 |
| 60㎡이하 | 가점40% 추첨60% |
| 60㎡초과 85㎡이하 | 가점70% 추첨30% |
| 85㎡초과 | 가점80% 추첨20% |
신청면적에 따라 청약 추첨과 가점 비율이 달라지므로 본인의 청약점수를 확인해보고 신중한 청약이 필요합니다.
유형별 LTV 알아보기
| 구분 | LTV한도 | |
| 비규제 | 규제(강남,서초,송파,용산) | |
| 무주택자, 1주택 | 70%(1주택자 미처분시 60%적용) | 50% |
| 2주택이상(임대,법인 포함) | 60% | 30% |
보유하신 주택수에 따라 대출한도가 달라지므로 정확한 자금조달계획은 반드시 전문가와 상담을 하시기 바랍니다.